수익형 오피스텔 유형(무등록, 주거용 주택임대 사업자, 업무용)

오피스텔(Officetel)

오피스텔은 일을 하면서도 거주할 수 있는 집의 형태이며 오피스와 호텔을 합친 형태의 건물이다.

 

• 주택법 제1조 2

준주택이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용 가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.

 

• 주택법 제2조의 2(준 주택의 범위와 종류)

국내 건축법상 오피스텔이란 업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부 장관이 고시하는 기준 (오피스텔 건축 기준)에 적합한 것을 말한다.

 

사실상 구조는 원룸, 투룸, 쓰리룸 구조와 크게 다르지 않다.

 

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● 오피스텔은 상업 지역에 공동주택 건설을 못 하게 하는 규제를 피하기 위해 1985년 최초로 선보인 건축물이다.

성지건설이 1985년 분양한 마포 성지 빌딩

 

• 2004년 이전은 아파트와 유사하게 대형 평형 건설 많이 이뤄짐
• 2004년 이후 바닥난방(50㎡ 이하만 허용) 및 욕조설치 규제가 시작되면서 소형으로만 분양이 이뤄짐
• 규제가 완화되면서 2010년 이후 전용면적 85㎡ 미만까지 주거용 오피스텔로 분류
• 현재 아파텔이라 마케팅해서 불리는 84㎡ 분양은 25평형 아파트와 실 사용면적이 유사하다.

 

● 건설사 입장에서는 분양가상한제에 안 걸리고 수익 극대화할 수 있다.

 

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취등록세

 

• 세법상으로는 기본적으로 오피스텔은 등기부등본상 업무시설이기 때문에 업무시설에 대한 세금이 부과된다.
• 그러나 대한민국 세법상 "실질"을 기준으로 판단하기 때문에 오피스텔이 업무용으로 사용되면 업무시설에 대한 세율이 적용되고, 주택용으로 사용되었다면 주택과 같은 세금이 적용된다.

취득 시점에는 소유자가 어떻게 사용할지 모르기 때문에 취득세율은 일률 4%가 적용된다.

(취등록세 4% + 지방교육세 0.4% + 농어촌특별세 0.2%)

 

*취등록세 중과 없고 몇 채를 사도 4.6% 적용

 

 

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유형

 

● 일반임대 사업자

상가나 사무실 등 업무용으로 임대

• 건축법에 의해 오피스텔은 분양가에 10% 부가세가 부과되고 용도를 업무용으로 쓰면 건물분의 10% 부가세를 환급받을 수 있다.
• 사업자 10년 유지
• 전입신고 불가능

 

● 주택임대 사업자

임대 목적으로 제공하는 주택

• 사업자 10 년장기
• 전입신고 가능
• 보증보험 가입 의무
• 5% 상한제

 

● 무등록

보통 현장에서 사용하는 단어인데 '아무것도 등록하지 않는 것'을 정확한 명칭은 없지만 무등록이라 부른다.

• 위의 두 경우는 사업자를 내서 하는 경우고, 무등록이라는 단어가 나오니 불법 같지만 불법이 아닙니다.

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구분	일반임대 사업자	주택임대 사업자	무등록
신고 형태	일반임대 사업자 등록 (일반과세자)	주택임대 사업자 등록 (장기)	무등록
임대 의무 기간	10년 (중도 포괄 양도 가능)	장기 10년	X
취등록세	분양가 4.6%	2021년 12월 31일까지 감면 혜택
부가세	환급 가능	불가	X
임대 용도	사무실 등 업무용	주거용	제한없음
재산세	토지, 건물 분리 과세
소득세	매 년 5월 종합소득세 신고	2천만원 이하 분리 과세(기본 공제 400만 원)
전입 신고	불가능	가능	사용 용도에 따라 상이