양도소득세
양도소득세란 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말한다.
- 양도소득세는 과세대상 부동산 등의 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대하여 일시에 양도 시점에 과세하게 됩니다.
- 따라서 부동산 등의 양도로 인하여 소득이 발생되지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 양도소득세가 과세되지 않는다.
● 양도소득세 과세대상이 되는 자산의 범위
| 부동산 | 토지, 건물(무허가, 미등기 건물도 과세대상 포함) |
| 부동산에 관한 권리 | 부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산 임차권 |
| 주식 등 | 대주주가 양도하거나 소액주주가 증권시장 밖에서 양도하는 상장 주식 등 및 비상장 주식 등 *주식 등:주식 또는 출자지분, 신주인수권, 증권예탁증권 |
| 기타 자산 | 사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 특정 시설물 이용권이나 회원권, 특정 주식, 부동산 과다 보유 법인 주식 등, 부동산과 함께 양도하는 이축권 =>여기서 이축권이란 개발제한구역 내에서 인근 다른 개발제한구역으로 건축 허가를 받아 주택을 옮겨 지을 수 있는 권리 |
| 파생상품 | 국내외 주가지수를 기초자산으로 하는 파생상품 차액 결제거래 파생상품(CFD) 주식 위런 증권(ELW) 국외 장내 파생상품 경제적 실질이 주가지수를 기초자산으로 하는 장내파생상품과 동일한 장외 파생상품 |
| 신탁 수익권 | 신탁의 이익을 받을 권리 (자본시장과 금융 투자업에 관한 법률 제110조에 따른 수익증권 및 같은 법 제189조에 따른 투자신탁의 수익권 등 대통령령으로 정하는 수익권은 제외)의 양도로 발생하는 소득 |
● 양도소득세 양도 범위
| 양도로 보는경우 | *양도라 함은 자산의 소유권이전을 위한 등기 등록에 관계없이 매매, 교환, 법인에 현물출자 등으로 자산이 유상(대가성)으로 사실상 소유권 이전되는 경우를 말합니다. *증여자의 부동산에 설정된 채무를 부단하면서 증여가 이루어지는 부담부증여에 있어서 수증자가 인수하는 채무 상당액은 그 자산이 사실상 유상 양도되는 결과와 같으므로 양도에 해당합니다 |
| 양도로 보지 않는경우 | *신탁해지를 원인으로 소유권 원상 회복 되는 경우, 공동소유 토지를 소유자별로 단순 분할 등기하는 경우, 도시개발 법에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되는 경우 등을 말합니다. *또한 배우자 또는 직계존비속 간 매매로 양도한 경우에는 증여한 것으로 추정되어 양도소득세가 과세되지 않고 증여세가 과세됩니다. |
비과세
1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 2년 이상 보유한 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.
① 양도 당시 실거래가액이 12억 초과 고가주택 제외
<<2022년 5월 9일 개정안>> 하나의 건물을 주택과 주택 외 부분을 분리해서 주택 부분만 주택으로 봄
*양도차익, 장기보유특별공제 적용 합리화
② 2017년 8월 3일 이후 취득 당시 조정 대상 지역에 있는 주택은 거주 기간이 2년 이상이어야 합니다.
③ 2021년 1월 1일 이후 2주택 이상(일시적 2주택 제외)을 보유한 1세대의 경우 다른 주택을 처분하고 최종적으로 1주택만을 보유하게 된 말부터 보유기간을 기산합니다.
→<<2022년 5월 9일 개정안>> 보유, 거주 기간 재기산 제도 폐지
④ 주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배 (수도권 내 주거, 상업, 공업지역은 3배)까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지를 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택의 범위로 보게 됩니다.
→<<2022년 5월 9일 개정안>> 주택 정착면적의 5배에서 3배로 조정
*수도권 도시지역 부수토지 범위 조정
도시지역 5배, 도시지역 밖 10배 =>아래 표로 변경
| 도시지역 | 수도권 | 주거, 상업, 공업지역 | 3배 |
| 녹지지역 | 5배 | ||
| 수도권 밖 | 5배 | ||
| 도시지역 밖 | 10배 |
● 양도소득세 감면되는 경우
장기 임대주택, 신축주택 취득, 공공사업용 토지, 8년 이상 자경 농지 등 감면 요건을 충족한 때에는 양도소득세가 감면된다.
● 일시적 1세대 2주택 개정안
종전 주택 양도 기한 완화 및 세대원 전입 조건 폐지
- 종전 주택 취득 후 1년 이상 경과 후 신규주택 취득
- 종전 주택 양도는 신규주택 취득일로부터 2년 이내
- 세대원 전원 이사 및 전입신고 조항 삭제
● 장기 보유 특별 공제
- 토지나 건물, 조합원입주권으로 발생되는 양도소득에 대해서만 적용
- 3년 이상 보유한 경우만 적용
- 1주택자는 보유 및 거주 기간에 따른 거주 기간을 합산 적용
- 2주택자 공제율은 비조정 지역만 혜택받을 수 있고, 거주 기간은 상관없다(보유기간만 본다)
| 지역 | 주택수 | 최대 공제율 |
| 조정 지역 | 1주택자 | 80% |
| 2주택 이상 | 공제없음 |
|
| 비조정 지역 | 1주택자 | 80% |
| 2주택자 | 30% | |
| 3주택 이상 | 공제없음 |
◎ 비조정 지역 2주택자 공제
*보유기간만 보고 거주 기간은 안 본다
| 보유 기간 | 공제율 |
| 3년 | 6% |
| 4년 | 8% |
| 5년 | 10% |
| 6년 | 12% |
| 7년 | 14% |
| 8년 | 16% |
| 9년 | 18% |
| 10년 | 20% |
| 11년 | 22% |
| 12년 | 24% |
| 13년 | 26% |
| 14년 | 28% |
| 15년 이상~ | 30% |
◎ 1주택자 공제율
보유기간이 3년 이상일 때부터 적용
보유 및 거주 기간 공제율 합산 적용
| 보유 기간 | 공제율 | 실거주 기간공제율 | |
| 2년이상 | 2년이상 | 8% | |
| 3년이상 | 12% | 3년이상 | 12% |
| 4년이상 | 16% | 4년이상 | 16% |
| 5년이상 | 20% | 5년이상 | 20% |
| 6년이상 | 24% | 6년이상 | 24% |
| 7년이상 | 28% | 7년이상 | 28% |
| 8년이상 | 32% | 8년이상 | 32% |
| 9년이상 | 36% | 9년이상 | 36% |
| 10년이상 | 40% | 10년이상 | 40% |
● 양도소득세 계산
보유기간 2년 이상 기본세율 적용되니 주의하세요
(양도가액-취득가액-필요경비=양도차익) - 장기 보유 특별 공제% 빼기 - 기본공제 250만 원 = 과세표준 산정
(과세표준 산정한 값 X구간 세율) - 누진 공제율 = 최종 금액
최종 금액에서 10% 지방 소득세를 더해서 계산합니다.
- 기본공제 1인당 1년 250만 원
- 장기 보유 특별 공제 (위 표 참조)
- 필요경비
| 인정되는 필요경비 인정 | 필요경비 인정되지 않는 수익적 지출 |
| 중개 수수료, 세무 수수료, 법무사 비용, 소송비용, 인지대 취득세, 등록세, 취득 시 부담한 부가가치세 샷시 설치, 발코니 방 확장, 주방확장 등 공사비용 토지 초과이득세 및 개발, 재개발 부담금 상하수도 배관 공사 난방시설 교체 비용(보일러) 부동산 매각 광고비 |
벽지, 장판 교체 싱크대, 주방기구 교체 비용 옥상 방수 공사 비용 화장실 변기 공사비, 타일 교체 비용 페인트칠, 방수공사비 보일러 수리 비용 외벽 도색비용 대출금 지급이자 |
세율
*보유기간 2년 이상 기본세율 적용
| 과세표준 | 세율 | 누진공제액 |
| 1.200만 원 이하 | 6% | . |
| 4.600만 원 이하 | 15% | 1.080.000 |
| 8.800만 원 이하 | 24% | 5.220.000 |
| 1.5억 원 이하 | 35% | 14.900.000 |
| 3억 원 이하 | 38% | 19.400.000 |
| 5억 원 이하 | 40% | 25.400.000 |
| 10억 원 이하 | 42% | 35.400.000 |
| 10억 원 초과 | 45% | 65.400.000 |
● 다주택자 양도소득세 중과 배제
다주택자 양도소득세 중과 한시 배제 2022년 5월 10일~2023년 5월 9일 양도분 (1년간) *보유기간 2년 이상
●신고, 납부
부동산을 양도한 경우 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할 세무서에 예정신고 후 납부한다.
ex) 2021년 7월 15일 잔금을 지급받았다면 양도소득세 예정신고, 납부기한은 2021년 9월 30일까지입니다.
신고 납부일이 토요일, 일요일, 공휴일, 근로자의 날인 경우 그날의 다음날을 기한으로 합니다.
양도시기는 원칙이 대금 청산일이지만 예외적으로 대금 청산일 전에 등기 접수를 한 경우에는 등기접수일이 양도 시기가 됩니다.
예정신고를 하지 않으면 납부할 세액의 20%인 무신고 가산세와 1일 0.022% 납부 지연세가 부과됩니다.
주식을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 반기의 말일부터 2개월 이내에 예정신고, 납부하여야 합니다.
반기중에 여러 건을 양도한 경우에는 반기별로 모아서 신고, 납부
파생상품을 양도한 경우에는 해당 연도 양도소득에 대하여 예정 신고 없이 다음 해 5월 확정신고, 납부(연 1회)만 이행하시면 됩니다.
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